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Por Lic. Guadalupe Durán
En México se está empezando a desarrollar este nuevo concepto en la oferta inmobiliaria turística denominado Club Residencial Privado o Fraccional que está teniendo mucha aceptación por las bondades que brinda a los compradores que pertenecen a uno de estos clubes
Es un concepto que fue desarrollado inicialmente en Estados Unidos de Norteamérica hace como diez años y cuyas ventas se han incrementado sustancialmente año con año. En el año 2000, por ejemplo, se registraron ventas por 328 millones de dólares. Ya para el año 2005 las ventas alcanzaron la cifra de mil 532 millones de dólares, es decir, casi el 500 por ciento. Esto es un fiel reflejo del potencial de este nuevo mercado turístico en todo el mundo. En Europa, Asia, África y Oceanía se está registrando también este nuevo fenómeno de hacer negocios en el rubro del turismo, aunque todavía en menor escala, por la novedad del concepto.
El concepto se sustenta en el principio de propiedad completa, es decir, que quien compra una propiedad fraccional se convierte en un auténtico propietario de una hermosa residencia localizada en un bello destino turístico, con un título de propiedad debidamente notariado e inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Lo que le da certeza jurídica de su calidad de propietario y una seguridad en su inversión.
La propiedad fraccional significa que el adquirente del inmueble se convierte en copropietario, junto con otras personas, de esa residencia individualizada y esto le da derecho a usar esa unidad por el número de semanas que le correspondan, según el valor de la fracción adquirida. Si cuatro personas compran una residencia en Cancún bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá el 25 por ciento de la propiedad total y responderá por el mismo porcentaje de los gastos de mantenimiento y tendrá, cada uno, derecho a usar esa casa por trece semanas al año.
Como copropietario, el inversionista puede vender su parte en cualquier momento, a valor de mercado; la puede rentar y hasta la puede dar en garantía hipotecaria. Es, desde luego, transmisible por herencia, ya sea testamentaria o legítima.
El régimen interno de cada casa o residencia sujeta a la propiedad fraccional se rige por un reglamento que de común acuerdo establecen los copropietarios y por el Código Civil estatal, en este caso, el de Quintana Roo, que tiene un capítulo específico sobre la copropiedad.
En el ámbito del turismo, la propiedad fraccional que se están ofertando en los denominados clubs residenciales privados, le brinda al inversionista la oportunidad de adquirir una fracción, a título de copropietario, de una hermosa residencia, con acceso a todos los servicios hoteleros (albercas, gimnasio, spa, campo de golf, etcétera.) sin tener que pagar una cantidad adicional. Ni siquiera se hace cargo el inversionista del mantenimiento de la residencia, ya que la operadora del club residencial privado se hace responsable del mismo. El inversionista solo tendrá que pagar la parte proporcional que le corresponde de acuerdo con el valor de su fracción o parte alícuota.
Este concepto no solo se desarrolla en el campo del turismo hotelero, la idea se amplia a otros campos: aeronaves y embarcaciones, por ejemplo.
Pero también hay que señalar que existe la posibilidad de establecer un régimen de propiedad fraccional en casas particulares que no necesariamente pertenecen a un club residencial privado. Imaginemos a un grupo de amigos que viven en la Ciudad de México y compran una casa en Tulum bajo el régimen de propiedad fraccional y de común acuerdo se distribuyen los tiempos de uso de esa casa para cada uno de los copropietarios.
Hay que señalar que la propiedad fraccional no es tiempo compartido; hay diferencias muy marcadas: En primer lugar, en el tiempo compartido, el adquirente no adquiere la propiedad de un bien inmueble, sino solo el derecho a usar las instalaciones hoteleras por un número de semanas al año, por un número limitado de años. Al terminar el plazo de vigencia del tiempo compartido que compró, simplemente se extingue su derecho. En cambio, en la propiedad fraccional, el adquirente si se convierte en dueño copropietario- de un bien inmueble que le permite no solo usar ese bien inmueble en los tiempos convenidos, sino que además su derecho nunca se extingue.
En segundo lugar, la plusvalía que se genere en un desarrollo de tiempo compartido no le beneficia al adquirente, sino solo al desarrollador. En cambio, en la propiedad fraccional la plusvalía si le beneficia al propietario fraccional, en la misma proporción a su fracción.
En tercer lugar, la seguridad jurídica y de la inversión: En el tiempo compartido, el adquirente solo tiene un simple contrato que le permite el uso de instalaciones hoteleras sin tener la posibilidad de recuperar su inversión. En cambio en la propiedad fraccional, el copropietario tiene una escritura pública, debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad, que lo acredita como tal, es decir, como copropietario, con el derecho a recuperar su inversión en cualquier momento y hasta generar ingresos o utilidades por rentar su parte o fracción a terceros.
Este concepto de la propiedad fraccional, como se está desarrollando, es una idea genial; verdaderamente brillante que va a incrementar la inversión, tanto en los nuevos desarrollos, como en los turistas que buscan seguridades y comodidades en su inversión.
Los registros indican que muchas inversiones se inhiben por diversas causas, siendo dos las más significativas: Un inversionista no adquiere una casa de descanso por el costo que representa su mantenimiento y porque solo la va a usar algunas semanas al año. La segunda, porque el inversionista no tiene el presupuesto para comprar una casa de descanso. Con la propiedad fraccional, estas dos causales de inhibición de las inversiones prácticamente quedan anuladas.
Pioneros en el Fraccional en la Riviera Maya Bahia Principe Residences & Golf Resort.
www.bahiaprincipegolf.com lupita.duran@bahiaprincipegolf.com
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