Boletín informativo - Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C.

Ayude a sus clientes a entender lo que pueden esperar durante el proceso de valuación compartiéndoles cómo es que los valuadores llegan a los estimados de valores de su propiedad.
Estos son algunos de los factores que los valuadores Joni L. Herndon de Real Property Analysts/Gulf Coast en Tampa, Fla., y John A. Hillas de Hulbert & Associates Inc. en Modesto, Calif., consideran al determinar el valor.

Iniciativas y concesiones. La mayoría de los compradores actuales esperan pagar el menor precio posible y todavía obtener algunos extras. Los vendedores y constructores están ofreciendo dinero hacia cerrar costos, remodelación y decoración, actualizaciones y cuotas de asociación. El precio inicial puede no ser el precio final una vez que se sacan todas las concesiones. Los valuadores están preocupados por ese número final.
Fecha de Cierre. Olvídense de lo que costaron hace unos meses casas comparables en la misma colonia. Los valuadores quieren precios de las transacciones que se cerraron recientemente. “Si la venta sucedió hace 45 días, incluso 35, el precio puede ser irrelevante”, dice Hillas.
Condición y apariencia. Normalmente los valuadores encuentran varias propiedades con características interiores y exteriores similares para determinar el precio. Cuando los mercados están sanos, las pequeñas imperfecciones importan menos, pero cuando se ablandecen los mercados, problemas como una cocina pasada de moda o un jardín poco cuidado pueden reducir los precios o alejar a los compradores. “La diferencia en valor no es solo la reparación de los costos pero también el tiempo y el trabajo. Es mejor que los compradores trabajen por adelantado”, dice Hillas.
Ejecución Hipotecaria. Técnicamente, los valuadores no deberían considerar las ejecuciones hipotecarias de la colonia al valuar una casa, ya que las ejecuciones no cumplen con la definición dada por el Instituto de Valuaciones que considera a una propiedad razonablemente expuesta al mercado competitivo, según Herndon. “Pero cuando varias casas en una colonia están abandonadas, es difícil no advertir a los vendedores que esta es una tendencia preocupante y que puede afectar el valor de sus casas,” dice.
Cambio en la demografía Si una casa está en un área creciente, se puede esperar que el valor aumente. Una ubicación que también se perciba como segura puede ayudar a atraer a un mayor número de compradoras mujeres solteras.
Nubes económicas. Si exista una sobreoferta de casas comparables ala venta, o si el mercado laboral local está sufriendo, entonces los compradores pueden estar dudosos para invertir. Hillas recomienda establecer los precios de forma agresiva desde el principio.
Química. Es difícil contabilizar aquellos momentos cuando los compradores se enamoran de una casa a pesar de su precio alto, mala condición o economía difícil. “La unión emocional es un factor que no se puede predecir”, dice Herndon. Y Hillas está de acuerdo, “es lo que hace difícil al valuar casas versus edificios comerciales, en donde a los compradores les importa más el resultado final”