Por Lic. Alejandro Kuri Pheres.
Director del Instituto de Administradores de Inmuebles A.C.
Los recientes movimientos financieros mundiales generarán una contracción en la demanda de arrendamiento inmobiliario en el país. Las empresas, preparándose para los momentos difíciles, reducirán los espacios que ocupan para disminuir el impacto en sus gastos generado por concepto de rentas. De igual forma, las familias, en un esfuerzo por bajar sus gastos, buscaran casas y departamentos más pequeños o más modestos.
Cuando rentamos un inmueble de nuestra propiedad a otra persona buscamos principalmente, tener un ingreso adicional seguro y conservar nuestro inmueble en buen estado. Hoy más que nunca se hace necesario ser muy cuidadosos en la selección de nuestros inquilinos, asegurándonos que se trata de personas con un buen historial crediticio y con capacidad de pago.
Como en cualquier tipo de obligación contraída, uno de los puntos medulares que deben tomar en consideración ambas partes, el inquilino para adquirir el compromiso y el arrendador para elegir a su inquilino, es precisamente la capacidad de pago.
En términos generales y como un parámetro comúnmente aceptado, la persona interesada en rentar un inmueble destinado a la vivienda no debe comprometer más de un 25 por ciento del total de su ingreso, es decir, sólo debe destinar como máximo la cuarta parte de sus ingresos para el pago de la renta de su casa o departamento.
Además, es importante llevar a cabo una entrevista personal con nuestros probables inquilinos, con el objeto de conocerlos mejor, analizando aspectos familiares, sociales y laborales que nos permitan formarnos un juicio más claro. Si rentamos inmuebles de manera regular es necesario tener preparado previamente un cuestionario que llene el solicitante y que nos sirva de guía durante la entrevista, que contendrá preguntas como lugar de trabajo, ingreso mensual, número de personas que habitaran el inmueble, donde vive actualmente y motivo del cambio, etc.
Existen diferentes formas de garantizar el pago, desde una fianza o varios meses adelantados a modo de depósito o alguno de estos nuevos productos que funcionan como un seguro de pago con servicios legales incluidos. Yo recomiendo pedir un fiador, de carne y hueso, preferentemente familiar cercano del inquilino, que sea propietario de algún inmueble libre de gravámenes y al corriente en su pago de predial. La relación familiar garantiza que no es un fiador pagado y que la presión moral en caso de incumplimiento será mayor.
En cualquier caso es necesario llevar a cabo una investigación. Una vez recibida toda la documentación es necesario corroborarla por medio de varios mecanismos como la consulta directa en el Registro Público de la Propiedad, el Buro de Crédito, en su lugar de trabajo o directamente en los tribunales para detectar un posible historial negativo.
Otro punto medular en el arrendamiento es la elaboración de un contrato adecuado y en este punto yo recomendaría a nuestros lectores la contratación de un abogado, de preferencia especializado en arrendamiento, la consulta a un profesional inmobiliario dedicado a la administración de inmuebles o solicitar a la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios A.C., o al Instituto de Administradores de Inmuebles que les faciliten un modelo de contrato que puedan adaptar a sus necesidades. De la correcta redacción de ese contrato depende en gran medida el éxito en los juicios en caso de incumplimiento.
Por supuesto, el mejor escenario es aquel en el cual el inquilino paga puntualmente sus rentas, dentro de los primeros 10 días del mes, y el arrendador extiende el recibo correspondiente y atiende los reportes de mantenimiento que procedan, y afortunadamente eso sucede en la mayoría de los casos, más del 80 por ciento de acuerdo a las cifras del Instituto, sin embargo, de acuerdo a las condiciones actuales se espera que estas cifras puedan deteriorarse. Siempre es mejor prepararse desde un principio y evitar en la medida de lo posible el disgusto y el daño que nos causa una mala decisión.
Como siempre, les recomiendo que cuando realicen cualquier operación inmobiliaria se asesoren siempre de un Profesional Inmobiliario certificado
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