Por Lic. Enrique López de Cárdenas
López de Cárdenas y Asociados, S.C.

Actualmente, la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en la fracción I del artículo 27, establece la prohibición para que los extranjeros puedan adquirir el dominio directo de tierras y aguas en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, permitiéndoles únicamente el uso y aprovechamiento de bienes inmuebles localizados dentro de lo que se le llama la zona restringida, mediante la constitución de un fideicomiso, el cual se encuentra regulado por el Título Segundo de la Ley de Inversión Extranjera.

Ahora bien, de acuerdo con la ley antes citada,  también se  establece que las sociedades mexicanas  que contengan cláusula de admisión de extranjeros, es decir, que en dichas sociedades se permita que sus accionistas o socios puedan ser extranjeros, las mismas podrán adquirir el dominio directo de bienes inmuebles en la zona restringida del territorio nacional, pero con la grande limitación de que, los inmuebles adquiridos no podrán ser destinados a la realización de actividades residenciales. 

Por lo tanto, los extranjeros que deseen adquirir bienes inmuebles en la mencionada zona restringida y que los mismos puedan ser destinados para fines residenciales, tendrán que acogerse a lo dispuesto por la citada Ley de Inversión Extranjera, misma que establece que la adquisición tendrá que ser a través de la figura del fideicomiso, en el cual las sociedades mexicanas sin cláusula de exclusión de extranjeros y las personas físicas y morales extranjeras, pueden adquirir derechos sobre bienes inmuebles en la zona restringida mediante la creación de un fideicomiso en el que formen parte como fideicomisarios, sin embargo el objeto de este, permite únicamente la utilización y el aprovechamiento de los inmuebles, pero sin constituir derechos reales sobre los mismos.

El fideicomiso en general y para el propósito del caso anterior, se encuentra regulado por la Ley General del Títulos y Operaciones de Crédito, el mismo se celebra mediante un contrato en el cual, el propietario original (vendedor) actuando como fideicomitente transmite de manera irrevocable a una institución bancaria (fiduciario) la propiedad de uno o varios bienes inmuebles ubicados en la zona restringida, recibiendo del comprador extranjero (fideicomisario o beneficiario) y quien puede ser persona física o moral extranjera, el valor que se haya pactado como precio de la operación y, a su vez, este fideicomisario recibe como contraprestación el derecho al uso y goce del inmueble, pudiendo inclusive designar a fideicomisarios sustitutos para el caso de su fallecimiento.

El fideicomiso debe revestir ciertas formas, pues se tiene que celebrar mediante un contrato por escrito ante la fe de Notario Público, se tendrá que solicitar un permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para que la institución de crédito adquiera el inmueble, y el testimonio correspondiente, deberá de ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad del lugar en que los bienes inmuebles se encuentren ubicados, para que pueda surtir efectos contra terceros, así como inscribirse en el Registro Nacional de Inversión Extranjera.

No obstante todo lo anterior, hoy en día existe una seria posibilidad de que lo antes mencionado cambie sustancialmente, ya que el actual Senador Mario López Váldez, presentó  este mes y año, una iniciativa de reforma al Artículo 27 Constitucional, con objeto de que se permita a las personas físicas extranjeras poder adquirir inmuebles en la zona restringida, siempre y cuando los mismos se utilicen para uso residencial o casa habitación como lo define en su iniciativa.

La exposición de motivos correspondiente a su iniciativa, sostiene que hay contradicciones en el marco jurídico, ya que no impide a los extranjeros invertir u obtener el uso o aprovechamiento sobre bienes inmuebles en las playas nacionales o en la franja fronteriza, precisamente porque lo pueden hacer en cierta forma a través del fideicomiso analizado anteriormente.

El Senador señala como argumento razonable que, el desarrollo del turismo para México resulta en una prioridad nacional y que de acuerdo con datos de la Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos, en el 2007 existían cuatro millones 300 mil viajeros con una propiedad vacacional, de los cuales el 69.8 por ciento eran extranjeros y el 30.2 por ciento eran mexicanos, lo que ha dado como resultado una derrama económica de por lo menos 4.67 mil millones de dólares para México, motivo por el cual se deben de tomar medidas para incrementar dicho sector con todos los mecanismos legalmente posibles.

Asimismo, manifiesta que a pesar de lo anterior, constitucionalmente existe el impedimento para abrir la inversión en las playas mexicanas y permitir cumplir con los objetivos planteados para desarrollar el turismo, siendo que la barrera consiste precisamente en la prohibición a que los extranjeros adquieran el dominio directo de tierras en la zona restringida, lo cual fue justificado en su momento por los constitucionalistas de 1917, en el marco de la seguridad nacional, ya que México había sido objeto de diversas invasiones extranjeras en distintos momentos de su historia.

Sin embargo, apunta que la globalización económica, política y territorial, han hecho que la realidad actual sea sumamente distinta. El hecho de que exista está restricción en la Constitución, en cierta forma impide el buen funcionamiento de este sector, por lo que la iniciativa tiene como objetivo que las personas físicas extranjeras, no personas morales, puedan invertir únicamente en la adquisición de propiedades en las playas mexicanas para uso único y exclusivo de casa-habitación y sin fines comerciales, y señala que esto traerá como beneficio la eliminación de los engorrosos trámites que desincentivan y dificultan la inversión en las playas nacionales y en las franjas fronterizas, y además representará un incentivo para el desarrollo de las playas mexicanas, en una etapa en la que es necesario abrirle paso a las inversiones extranjeras hacia nuestro país, como una medida que apoye a nuestra economía.

Por lo que su iniciativa es la siguiente:

“Artículo Único. Se reforma la fracción I del Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, para quedar como sigue:
Artículo 27. ...
La capacidad para adquirir el dominio de las tierras y aguas de la Nación, se regirá por las siguientes prescripciones:

La iniciativa, de ser aprobada, pudiera incrementar significativamente las inversiones en estas zonas, además de aumentar la entrada de divisas, generación de empleos, y contribuir al crecimiento del turismo, ya que México cuenta con once mil kilómetros de litorales y ocupa el lugar número doce en longitud costera.