Hace dos años la National Association of Realtors® formó una fuerza de trabajo para tratar el complicado tema de las ventas cortas. Muchos miembros se habían quejado de los largos y muchas veces complicados procesos que, aunque variaban en detalles de prestador a prestador, todos parecían tener la misma característica de ser ineficientes e irracionales. Al terminar sus estudios, la fuerza de trabajo emitió recomendaciones para que se estandarizara el proceso de venta corta entre prestadores, que se utilizaran formatos comunes y se adoptaran marcos de tiempo fijos para varias fases del proceso de venta corta.
Nos adelantamos al 30 de noviembre de 2009 cuando el Departamento de Tesorería anunció las Alternativas de Ejecución Hipotecaria de Vivienda Asequible (HAFA), un programa que ofrece procedimientos estandarizados de venta corta, formatos comunes y marcos de tiempo fijos. El programa está dirigido a prestadores y proveedores participando en el Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP). Aplica a préstamos que no son Freddie Mac o Fannie MAC. Cubre embargos en la residencia principal del prestatario por una cantidad de hasta 729 mil 750 dólares (más si la propiedad es 2-4 unidades).
HAFA pretende ayudar a los prestatarios que o ya no califican para una modificación del préstamo HAMP o que no han sido capaces de hacer sus pagos bajo dicho plan. Una importante característica ahorradora de tiempo del programa es que la información financiera ya reunida en la aplicación de modificación de préstamo será utilizada para determinar la elegibilidad para el programa de venta corta.
Antes de aprobar a un prestatario para que participe en una venta corta HAFA el proveedor debe determinar la recaudación neta mínima aceptable que el inversionista aceptará. Cada proveedor deberá desarrollar una política por escrito consistente con los lineamientos del inversionista para hacer esa determinación. Entonces, una vez que el prestatario ha sido aprobado para el programa de venta corta, el requisito neto no puede aumentarse por lo menos en 120 días.
La aprobación de un prestatario se expresa en un Acuerdo de Venta Corta (SSA) estandarizado. El SSA debe ser válido por lo menos 120 días. No se puede llevar a cabo la ejecución hipotecaria mientras este acuerdo sea válido. El SSA requiere que la propiedad sea enlistada y comercializada con un “profesional de bienes raíces con licencia que hace negocios regularmente con la comunidad en donde esté ubicada la comunidad”.
A los tres días hábiles de un acuerdo de compra ejecutado, el prestatario debe someter una Solicitud de Aprobación de Venta Corta (RASS), que también es un formato estándar. A los diez de recepción de un RASS completado, el proveedor debe indicar aprobación o desaprobación. La aprobación no puede ser contingente en una disminución de la comisión de bienes raíces que se había acordado. También, la aprobación no puede requerir un cierre en menos de 45 días. De nuevo, la ejecución hipotecaria puede llevarse a cabo durante el periodo aprobado para el cierre.
Uno de los contratiempos más comunes en las ventas cortas es el tema de embargos preventivos junior. HAFA toma esto ene cuenta, aunque quizá no al grado en que los dueños de los embargos preventivos quisieran. El proveedor puede “autorizar que el agente de acuerdo permita un agregado de hasta 3 mil dólares de las ganancias de venta bruta como pago al dueño de la hipoteca subordinada/embargo preventivo a cabo de una liberación de embargo y liberación completa de la responsabilidad del prestatario”. Cada dueño de embargo puede ser pagado hasta 3 por ciento de su balance no pagado, pero el agregado de dichos pagos no puede exceder 3 mil dólares. Son pagados hasta 3 por ciento en orden de su prioridad.
HAFA tiene incentivos financieros para todas las partes involucradas. El prestatario recibe un salario de reubicación de mil 500, pagado al cierre. El prestador recibe mil dólares por gastos administrativos. El inversionista ganará un dólar por cada tres que hayan sido pagados a los dueños del embargo junior. Si se han pagado 3 mil a los juniors, mil se pagarán al inversionista. El programa HAFA no aplicará a todos los préstamos, pero cubrirá la mayoría de ellos. Esperemos que traiga un poco más de orden y cordura al proceso. |
