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A su vez esto se debe, por un lado, a la aplicación de políticas laxas en las que los procesos de calificación de las instituciones financieras le permiten a una persona acceder a un crédito para el que no está financieramente calificado. Por otro lado, muchas hipotecas están garantizadas por inmuebles cuyo valor real es menor al considerado como garantía. Parte de esta mala apreciación se debe a la falta de controles técnicos, a avalúos mal aplicados, a la especulación y a la burbuja inflacionaria que a su vez genera un círculo vicioso.
El caso de México es diferente. A pesar de que la crisis internacional se ha extendido hasta el territorio nacional, sus causas son distintas. La crisis en México no es originada por la vivienda o por hipotecas mal dadas. Las instituciones financieras se rigen bajo un marco regulatorio estricto y acotado. Las instituciones financieras, principalmente los bancos, están obligados a llevar controles técnicos sobre los inmuebles financiados y depositados en garantía.
Los controles técnicos se llevan a cabo de distintas maneras, dependiendo de cada entidad y del nivel de participación y control buscados. Algunos de estos esquemas son la gerencia de proyectos, la supervisión de obra, el monitoreo de inversión, la administración de construcción, la asesoría administrativa, y muchos otros con nombres diferentes, pero características comunes.
Partes de un proyecto constructivo
La fase de construcción y edificación, junto con la de diseños, es el proceso crítico de un desarrollo inmobiliario. La obra se debe planear detalladamente para que cumpla con un programa de tiempo y costo.
Un proyecto constructivo se conforma por un equipo multidisciplinario compuesto básicamente por tres grupos: el propietario, el diseñador (arquitectos, ingenieros, proyectistas) y el constructor (constructoras, proveedores y subcontratistas). Cada uno tiene una función especial y por lo tanto, su proceso de calidad y es diferente a los demás. La probabilidad de que cada uno alcance sus metas depende forzosamente de la intervención de las otras partes y del apoyo que reciba. Se debe trabajar en equipo si se quieren alcanzar las metas del proyecto, en contraposición al viejo principio de antagonismo, por lo que la coordinación y la comunicación son un principio de orden indispensable.
El propietario tiene como responsabilidades principales:
•Establecer los requisitos del proyecto y comunicarlos a los otros miembros del equipo.
•Ponderar la relación costo-desempeño, forma-función.
•Financiar adecuadamente el proyecto y hacer los pagos en tiempo.
Sin embargo, al hablar del propietario, es importante distinguir las partes que lo componen. Por ejemplo, está el promotor inmobiliario, el dueño del terreno, los accionistas e inversionistas, las instituciones financieras, etc. Cada uno participa en el proyecto de distintas formas y por lo tanto, requiere de controles específicos.
El promotor inmobiliario es el responsable de que todas las actividades del proyecto se desarrollen conforme a los planes al máximo nivel de detalle y se apoya en la figura de la Gerencia de Proyecto (Project Manager), en la Supervisión de Obra, así como en la Coordinación de Proyecto.
La Gerencia de Proyecto y la Supervisión de Obra son actividades fundamentales para garantizar que la obra se ejecute conforme al programa calendario, con la calidad especificada y dentro del presupuesto de inversión.
Gerencia de proyecto
La Gerencia de Proyecto representa al propietario (principalmente al promotor) y se encarga de la coordinación y administración integral del proyecto. Entre sus funciones, establece y vigila el programa de obra, lleva el control de gestión para cada etapa de la obra, administra los recursos y controla los costos, vigila los contratos y genera información para el propietario. En todo momento, el cliente está informado del desarrollo del proyecto, tanto de la obra como del comportamiento financiero de su inversión. Está a cargo de la planeación del proyecto y su programación, por lo que debe formular un enfoque del proyecto efectivo y transmitirlo a todos los miembros del equipo. Como consecuencia, el programa del proyecto se ajusta y se afina, estableciendo hitos (milestones) y fechas límite. El presupuesto del proyecto se revisa y corrige. En pocas palabras, el Gerente de Proyecto establece las reglas del juego.
Las cualidades de un buen Gerente de Proyecto incluye habilidad para:
• Formular los procesos de administración del proyecto.
• Dirigir a los integrantes del proyecto para que el equipo funcione adecuadamente.
• Planear las actividades considerando los resultados deseados por el propietario.
• Asesorar al propietario en la selección de los mejores diseñadores y constructores para el proyecto.
• Facilitar y promover la comunicación entre los miembros del equipo.
• Tomar decisiones a tiempo y asegurarse de que se cumplan.
Supervisor de obra
La Supervisión de Obra representa al propietario en la obra. Sus funciones incluyen:
• Coordina a los contratistas, subcontratistas y proveedores
• Controla los programas específicos de obra de cada contratista y de suministro de cada proveedor
• Administra los materiales y equipos
• Dirige la ejecución de la obra
• Cuida la calidad y el cumplimiento de especificaciones
• Revisa las estimaciones y pagos de contratistas y proveedores
• Hace cumplir los programas y reglamentos de seguridad
• Cuando el proyecto no cuenta con Gerencia de Proyecto, la Supervisión de Obra asume parte o todas las funciones de la primera, según se convenga con el propietario. Por ejemplo:
o Elabora y coordina los concursos y contrataciones.
o Controla el programa general de obra.
o Se encarga de las compras y adquisiciones.
o Recibe la obra.
o Dirige la puesta en operación.
Criterios de medición de avance de obra/esquemas tradicionales.
Hay diversos criterios y metodologías para determinar el avance un proyecto. Destaca el control por Avance Físico y el control por Avance Financiero, cada una con sus variantes.
Avance Físico
Se refiere al porcentaje de avance de las actividades que comprenden la obra, referidas a cada actividad particular. Sus ventajas: *fácil de evaluar, basta con contar elementos construidos; permite agrupar la obra en paquetes para medición y cuando cada actividad se tiene bien costeada, da una idea muy aproximada del monto invertido, siempre que el constructor vaya pagando lo que va ejecutando.
Desventajas del Avance Físico.
• No reconoce anticipos ya que no constituyen obra ejecutada.
• No reconoce actividades no concluidas, a menos de que previamente se establezcan que actividades se pueden dividir y de qué manera.
• Cuando el constructor difiere los pagos de la obra ejecutada, se reporta un mayor avance al real
Para determinar el avance una partida en particular, se puede dividir el número de elementos terminados entre el número de elemento totales. Por ejemplo, si en un edificio de 20 niveles se han colado ocho losas y se está habilitando la novena, el avance es de 8,20= 40 por ciento. El avance parcial de la novena losa puede tomarse en cuenta como un porcentaje o excluirse por no estar concluido el elemento.
Avance Financiero
Se refiere a los pagos realizados respecto al presupuesto individual de cada partida y al presupuesto total. Ventajas: reconoce anticipos de materiales, equipos y trabajos, aún cuando se ejecuten posteriormente; puede reconocer actividades en proceso, conforme a los pagos realizados; mide actividades difíciles de medir por avance físico y el avance reportado refleja el flujo de caja real y permite evaluar contable y financieramente el avance del proyecto.
Desventajas del Avance Físico
• Requiere trabajo en gabinete para revisar estados de cuenta, pólizas, facturas y contratos.
• No reconoce actividades ejecutadas si no se han pagado.
• Puede arrojar un resultado muy diferente al Avance Físico cuando los pagos se difieren o adelantan mediante anticipos.
Para determinar el avance financiero hay que cotejar los pagos hechos contra el presupuesto de cada partida. Dependiendo de la importancia de la actividad y del importe reportado, se deberá revisar con mayor o menor detalle la información: estado de cuentas, pólizas contables, copias de facturas y comprobantes, contratos con proveedores y contratista, etc. El resultado puede medirse directamente contra la partida analizada, contra un paquete de actividades o contra el presupuesto total. |
