Por David Aguilar
Fuente: El Universal
Hace ya siete meses que Caja Mediterráneo compró la cartera activos y deuda de Crédito Inmobiliario justo en el año más difícil para el rubor financiero de la industria de la vivienda Ángel de Soto platicó con EL UNIVERSAL sobre el cierre de la operación y de los planes que tienen para 2010 año en el que habrá escasez de viviendas nuevas en el mercado pero donde su firma está dispuesta a participar de una reactivación económica.
¿Cómo van las cosas meses después de que tomaron la operación de la empresa?
- Han sido meses intensos. Empezamos a poner en orden la casa y trabajando en varios frentes.-
La empresa venía de un periodo complicado de por sí cuando vendes una empresa siempre hay algún descontrol pero comprarla en medio de una crisis agrega variables que hay que gestionar. Estamos contentos con lo que nos hemos encontrado es una cartera donde vemos muchas oportunidades y estamos enfoca
dos en reactivar en proyectos que por la coyuntura se habían parado Las obras se
empiezan a administrar de nuevo. Se acaban obras y se entregan ya las viviendas.
Para nosotros una tranquilidad que tenemos es saber que en el mercado mexicano la gran mayoría de las viviendas que terminas las puedes vender. A diferencia de otros mercados que conocemos como el español terminas las casas pero existe dificultad para hallar compradores. Nosotros en el caso de los créditos puente ahora tenemos un promedio de mil viviendas al mes que se venden. Esto nos corrobora que el mercado mexicano es muy bondadoso en cuanto a la demanda de hogares nuevos Si se terminan los proyectos y hay oferta de alta calidad se desplaza sin problema.
¿Cuántos proyectos son? Tenemos en cartera 360 proyectos con 25 mil viviendas en construcción y en diferentes etapas de maduración Tenemos financiados otros proyectos en los que se prestó para compra de tierra y que si se iniciaran le podríamos agregar de 10 mil a 15 mil viviendas más ya en inicio de su construcción. De las reestructuras que mencionó ¿cuántas son Teníamos en algún nivel de problemas al rededor de unos 100 o 120 proyectos. No era un tema menor Muchos se habían parado por diferentes razones y una de las principales era que los recursos financieros no estaban fluyendo de la manera en que se hacían antes de la crisis. Esto fue un tema de todas las entidades financieras que participaban en el sector se revirtió el círculo virtuoso y se volvió vicioso. Las financieras no daban dinero los desarrolladores no construían y si la gente no ve que se construye pues no compra. Para revertir esta tendencia alguien tiene que dar el primer paso, reestructuramos la situación real del promotor evaluamos cómo iba la obra y le inyectamos dinero.
En la gran mayoría de los casos es el desarrollador aunque sí tuvimos varios pasos donde tuvimos que hacer una intervención. Hubo algunas muy ligeras y otras completas. El que sabe hacer las viviendas el que conoce a los proveedores y a los clientes es el desarrollador Tenemos que mantener ese nivel de confianza y buena fe de que lo que vamos a invertir va a acabar en la obra y ése es el caso de 95 de nuestras reestructuras. En algunos el desarrollador tuvo más problemas y ayudamos en la administración. No prevemos grandes pérdidas por esta situación pero desde el punto de vista contable fuimos prudentes pero también evaluamos que la situación no estaba totalmente mal. Es el caso de las zonas turísticas creemos que vale la pena esperar un poco.
Cuando no hay cierto nivel de avance cuidamos que la inversión no se degrade pero no incrementar demasiado la inversión ante un escenario de bajas ventas sólo haríamos más grande el problema. Es lo que llamamos cerrar adecuadamente Tuvimos pocos casos extremos como adjudicaciones de proyectos en los últimos seis meses fueron sólo tres casos así y un par de ellos sólo eran terrenos en zonas turísticas y no valía la pena iniciar los desarrollos por cómo está el mercado.
¿Qué harán con esos terrenos Los pondremos a la venta pero aun así habrá que esperar que haya compradores? ¿Necesariamente serían nichos de oportunidad durante este año?
- Sí pero con sus matices. No se iniciaron suficientes proyectos hasta el momento para asegurar la producción necesaria para 2010. Hay alrededor de 30 menos proyectos iniciaron en 2009 en relación. Con 2008 en término generales pero cambia por segmentos. La tendencia se rompió en septiembre pasado en ese mes iniciaron más proyectos con respecto a noviembre de 2008. Ya se rompió la tendencia a la baja. En los últimos meses de 2009 fuimos varios los intermediarios financieros los que apoyamos la construcción de vivienda nueva apoyamos proyectos. En el caso particular de la vivienda media y residencial se iniciaron muy pocos proyectos pero los niveles de inventario todavía son muy altos. Hoy cuando analizamos financiar un proyecto en esos segmentos nos preocupa más ese factor de inventarios-
El bajo inicio de proyectos en estos segmentos cambiará conforme todos empecemos a creemos que ya salimos de la crisis. Los compradores de casas de estos niveles son un poco más sofisticados y de alguna manera la parte psicológica de la situación económica le afecta más. Es difícil comprar una casa o un departamento de 1 5 a 3 millones de pesos mdp cuando lo que satura las noticias es el tema de la crisis económica y el desempleo. Creo que los segmentos medios económicos y sociales son más inmunes a estos mensajes por que están en la disyuntiva de satisfacer su necesidad básica de vivienda y además no existe disponibilidad de parque habitacional para renta. Ese inventario de vivienda medio y residencial se empezará a desplazar de forma más rápida cuando nos creamos que ya acabó la crisis eso puede empezar a suceder en este inicio de año.
¿De qué dependerá esa reactivación en las ventas y en consecuencia del financiamiento de nuevos desarrollos?
-Todo dependerá de la reactivación y del impacto en las diferentes plazas y regiones económicas del país. En algunas zonas existen 30 meses de inventarios de vivienda medio residencial y residencial. Hay algunos productos en la ciudad de México de 1 5 mdp donde hay mucha oferta pero la demanda está ahí sólo que los compradores están posponiendo su decisión de compra. La buena noticia es que los desarrolladores en esos segmentos no iniciaron nuevos proyectos por lo que ese stock no verá competencia con nueva producción. No perdamos de vista que tampoco se inició lo suficiente para los segmentos de interés social donde está la mayor demanda lo que supondría un riesgo para la consecución de metas de colocación de hipotecas de los institutos de vivienda Con todo este inventario y lograr su venta al público ¿qué tanto bajaría el precio de estas viviendas. En vivienda media y residencial no habrá mucho movimiento en los precios. Se mueve menos que la inflación generalmente y creemos que si hay algo bueno de esta situación además del reordenamiento del sector será que si alguien percibió una incipiente burbuja de precios la crisis la desinfló esto no quiere decir que se cayeran los precios sino más bien se mantuvieron estables ante la baja en la demanda. El precio por metro cuadrado se ha mantenido estable pero donde se hace el juego financiero es en el número de metros cuadrados que ofreces en las viviendas-
En la ciudad de México cada vez se genera viviendas residenciales más pequeñas para tratar de mantener el precio medio por unidad de manera similar. No fluctúa el precio fluctúa el tamaño. Con esto que me dices de que los precios se mantienen ¿a los desarrolladores que tienen créditos puente les alcanzarán los ingresos para pagarlos. Tenemos una ventaja 99 de los créditos a desarrolladores son a tasa variable. Con la caída de la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio TIIE que hace un año rondaba 9 y ahora es de 4. 5 es un beneficio para ellos. El costo financiero de un proyecto debe rondar entre 5 y 8 no se verán complicados. Además los insumos a diferencia de 2007 y 2008 se mantuvieron estables y eso ayudará a que no por costos de construcción incrementen precios. Lo que sí impactará es el tema fiscal a partir de 2010. El IVA a 17 no ayudará los desarrolladores, no podrán transferir todo ese gasto de IVA que debería tener un impacto directo en el precio final de las viviendas para no reducir el margen de utilidad. El ISR pondrá presión en ventas generará una menor capacidad de endeudamiento de los compradores de casas de al menos 2. En consecuencia los desarrolladores para lograr al menos el mismo nivel de ventas de 2009 tendrán que vender 2 más. Con todo esto que refieres ¿de verdad tendremos un 2010 positivo. Sí e insisto en ser positivo porque 2009 fue un año difícil y la base comparativa ayudará 2010 no será 2007 que fue el año hito de la industria por los niveles de producción y ventas pero sí será mejor que el año pasado. Esperamos que así sea no está en el escenario de nadie otra crisis de liquidez por lo tanto los proyectos deberían recibir su flujo de efectivo y no de tener el ritmo de producción como sí pasó en los últimos dos años en particular entre octubre de 2008 y mayo de 2009 no había disponibilidad por más que ofrecieras premios a los inversionistas.
¿En qué segmento tendrán la mayor actividad en créditos puente en un escenario de muchos inventarios?
-Nosotros estamos enfocados vemos mayor oportunidad en los créditos puente por la necesidad de vender mucha vivienda en 2010 que desafortunadamente no se inició en la primera mitad de 2009. Ya estamos viendo muchas solicitudes de financia miento de proyectos y ésa será nuestra área de enfoque. No olvidaremos el crédito para la adquisición de vivienda aunque por ahora nos tomamos una pausa para mejorar nuestros procesos. En el primer trimestre de 2010 presen taremos algunos productos muy novedosos que serán muy competitivos con los de otras Sofoles y Sofomes sino respecto a los que ofrece la banca. En los próximos 12 meses pretendemos colocar 3 mil millones de pesos en créditos puente pero hay líneas de crédito disponibles para llegar si es necesario a 4 mil 500 millones de pesos. En crédito individual disminuimos la expectativa inicial luego del cierre de la adquisición pero colocaríamos cuando menos mil millones de pesos.
EI mercado hipotecario es positivo en 2010 Vemos una reactivación importante en la generación de hipotecas y en el inicio de construcción de vivienda nueva que son los dos negocios donde participamos. Entendemos que el sector deberá crecer por arriba del PIB durante este año es decir alrededor de 4 5 y 5. Habrá una inevitable escasez de vivienda en todos los segmentos pero en particular en la de tipo medio residencial y residencial por la falta de financiamiento. Crédito Inmobiliario explicó que si bien será un año positivo por una base comparativa con un año difícil el alza en los impuestos quitará poder adquisitivo a compradores de vivienda los desarrolladores para alcanzar el mismo nivel de ventas de2009 deberán vender cuando menos 2 más durante 2010 para salir tablas. Tenemos ahora en cartera 360 proyectos con 25 mil viviendas en construcción y en diferentes etapas de maduración.
Ángel de Soto
Director general de Crédito Inmobiliario
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