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Por Lawrence Yun
Imaginen una perspectiva de 30 a 50 millones de personas con ingresos disponibles a un crecimiento potencial. Imaginen además que este gran número estaba emergiendo, no sólo como un evento único, sino a lo largo de un año de futuro previsible. Esta situación equivale a la adición conjunta de la población total del estado de Nueva York y Texas, y no es un producto de la imaginación, sino una realidad que está sucediendo hoy en día justo frente a nuestras narices, no sólo en los Estados Unidos, sino en todo el mundo.
Economías Emergentes en Todo el Mundo
Considere una nueva posibilidad de aumento en los países de Brasil, Rusia, India y China. Los países llamados BRIC comprenden una población diez veces mayor que los Estados Unidos, y el crecimiento económico de estos países en los últimos años, ha sido, y se prevé que sea, mucho más rápido que el mismo USA u otros países industrializados. Un cambio de sólo un uno por ciento de la población de los países BRIC en los rangos de la clase media se traduciría en un equivalente de 30 millones de nuevas familias con dinero para gastar, incluyendo la compra de bienes inmuebles.
Aparte de los países populares BRIC, muchos otros parecen dispuestos a emerger tan sólo con uno de los más fuertes desafíos globales de cambios y oportunidades derivados de la introducción de las reformas institucionales necesarias respetando los Derechos de propiedad privada y la transferencia de propiedades. Polonia, México, Turquía, Sudáfrica y Vietnam son ejemplos de economías potencialmente emergentes. Chile, Singapur y los Emiratos Unidos Árabes pueden ya considerarse que han alcanzado un status con altos ingresos del país.
Pongan juntos todos los países emergentes y podríamos ser testigos del crecimiento anual de hasta 80 millones de nuevas familias de clase media, muchas de los cuales no necesariamente estarán en condiciones de comprar un inmueble de inmediato, a nivel local o a una escala global. La realidad es que un crecimiento económico más rápido en los países emergentes produce ganancias desiguales, y con algunos “golpes” no “muy grandes”, casi no lo intentan sin una amplia red de seguridad social. Pero, si sólo uno por ciento de la nueva clase media se volviese rica con los medios financieros, ese número se traduciría de 300 mil a 500 mil nuevos ricos e influyentes de los agentes del mercado cada año. Basta una mirada de los rusos que peinan las calles de Miami y de los latinoamericanos por las tiendas de esquís de los Resort en Colorado como testimonio de la aparición de nuevos consumidores emergentes.
El Crecimiento Mundial para Continuar
Guste o no, la globalización está aquí para quedarse. Alan Greenspan, en su discurso de las Reuniones NAR de Medio Año en Washington, DC, en mayo, señaló que la gran expansión de prosperidad a un mayor número de personas en los últimos 50 años, incluidos los de América, viene de un aumento constante en el comercio y la globalización de muchas economías. También reconoció que las economías más libres serán objeto de las recesiones en ocasiones dolorosas, como es el caso actualmente, pero dijo que la tendencia a largo plazo es mucho más alta para un crecimiento de los ingresos para un mayor número de personas de la expansión del comercio internacional.
La base de datos de Comercio Internacional de los Estados Unidos lleva a cabo sin duda tendencia de un crecimiento más rápido de oportunidades en el ámbito internacional. En los últimos 50 años, las exportaciones aumentaron en USA un promedio de 6,5 por ciento cada año (sólo en términos reales y no de cambios en los precios) y las importaciones un 6,4 por ciento. Esto es más del doble del crecimiento de la economía nacional del 3.1 por ciento promedio del crecimiento anual en Norte América. Pensar que gozan de una tasa mayor de crecimiento en años normales, y el comercio internacional en general, se hunde profundamente en tiempos de recesión. En los últimos datos disponibles, las importaciones se redujeron en un 18 por ciento y las exportaciones en el 11 por ciento de hace un año, comparativamente con el primer trimestre del 2009. El comercio ha caído incluso por una mayor cantidad en exportaciones orientadas a los países de Japón y Alemania.
Altibajos en la Compra de Casas en el Extranjero
El aumento del comercio internacional, una vez que pasa la recesión, significa un gran número de personas cruzando los bordes fronterizos internacionales. Sin profundizar en el debate de la reforma de inmigración en los Estados Unidos. las personas que cruzan las fronteras en el contexto de comercio, por ejemplo, un caso menos amenazante como el de un equipo de gestión de la Nissan que compra hogares en Nashville, Estados Unidos o la compra de condominios que necesitan empleados de Microsoft en Mumbai. Las estimaciones de NAR, después de examinar los datos del Internacional Revenue Service de los Estados Unidos (IRS) y los Departamentos de Estado de USA, arrojan aproximadamente entre 80 mil y 100 mil estadounidenses con hogares propios en el extranjero por razones de trabajo.
Además el empleo está relacionado con las compras de bienes de origen extranjero, por tanto hay una mayor tendencia a poseer un segundo hogar en el extranjero. En el 2000, durante los años de auge de compra de viviendas, un estudio de NAR encontró que el 15 por ciento de todas las transacciones de compra de casas en la Florida fueron realizadas por extranjeros que tienen residencias principalmente fuera de USA. Británicos, canadienses, mexicanos y alemanes, en particular, estaban activos comprando en los años de auge.
Sin embargo, con el mercado de la vivienda en una transición dolorosa en términos de caída de los precios y reducción de las ventas, los compradores internacionales también han tenido que frenarse en 2007 y 2008. Además, recordemos que la baja de la vivienda no fue el único fenómeno en los Estados Unidos sino que también estuvo presente en muchos otros países, entre ellos Irlanda, el Reino Unido, España, China y Corea del Sur. Menos equilibrio en el trabajo de la adquisición de viviendas en el extranjero y en la de los bienes raíces. Además, el colapso del mercado mundial de inmuebles sin duda ha limitado el número de personas con los medios financieros para comprar ahora en comparación con el pasado.
Pero para algunos compradores internacionales que han estado al margen y a la suerte de tener dinero en efectivo en todo el mundo a pesar de los causantes de la recesión y a pesar de los precios de la vivienda y préstamos bajos a diferentes tipos de interés, seguramente ha habido oportunidades atractivas. Anecdóticamente, parece que hay un aumento de la actividad de compra por los canadienses en Arizona a principios de 2009 cuando los precios de la vivienda se han tambaleado con algunos recortes de precios experimentados en barrios vecinos con más de la mitad del valor arriba estimado.
Ciert
a recuperación en los índices bursátiles mundiales también es un buen augurio para la gente al obtener una remuneración adicional por la compra de propiedades en los Estados Unidos. Para obtener una tendencia a más largo plazo, la demografía parece ciertamente positiva para las compras extranjeras como un segundo hogar. "Baby boomers" (“Nuevos Compradores Potenciales”) están llegando a la era en que compran una segunda casa con la intención de convertirla en algo más permanente o semipermanente como residencia tras la jubilación. Y este impacto favorable del fenómeno de los “Nuevos Compradores Potenciales” a punto de jubilación no es una experiencia especial en Estados Unidos, sino una experiencia compartida entre muchos de sus países socios. Después de todo, la Segunda Guerra Mundial terminará al mismo tiempo para todos los países implicados.
Una Vía de Doble Sentido
La adquisición de casas a nivel Internacional no es una ruta de un solo sentido para los compradores de propiedades en los Estados Unidos. Aunque muchos se sienten atraídos a comprar en USA por la clara definición de los Derechos de Propiedad con la nula posibilidad de confiscación por parte del gobierno de Norte América, muchos otros países proporcionan también beneficios jurídicos similares. Los Derechos Legales de la Propiedad están bien establecidos en Europa Occidental. Ahora, Brasil ha promovido activamente su país como un lugar para hacer negocios y donde los Derechos Legales de la Propiedad son bien respetados. La reciente reelección del Primer Ministro en la India que entiende la importancia de las bases de un sistema de mercado también es alentadora.
Ya hay cerca de un millón de estadounidenses que viven en el extranjero en su momento dado. Incluso los pequeños países como Irlanda e Israel reciben por correo postal más de ocho mil dólares en cheques por seguridad social. En Gran Bretaña más de 33 mil estadounidenses son empleados con un salario promedio de 166 mil dólares. Las estimaciones de la NAR arrojan que más de medio millón de estadounidenses viven en el extranjero en residencias propias siendo México el más alto hasta ahora como destino de elección.
Donald Trump, por ejemplo, está construyendo condominios para vender a los estadounidenses en la región de Baja California, México. En los últimos años Costa Rica se ha convertido en un lugar especialmente popular para los estadounidenses, pensando que estos datos son difíciles de obtener al momento.
Por último, y en relación con bienes raíces comerciales, la inversión extranjera directa de bienes raíces en Estados Unidos ha ido en aumento antes de la recesión. La base de datos más actualizada a partir de 2007 - indica que los 41.7 mil millones en inversión extranjera directa fluía en Norte América, un aumento de más del 20 por ciento a partir de 2006. Inversionistas de América Latina fueron los más activos en Estados Unidos, seguidos por los de Australia, Alemania y Japón. Es probable que la tendencia haya sufrido un revés en 2008 y 2009 debido al crecimiento económico mundial, sin embargo, no hay duda de que la inversión de bienes raíces comerciales transfronteriza también se elevará en un porcentaje más rápido que el que se basa únicamente de las fronteras nacionales.
Somos parte de una economía global. Para muchos, la ansiedad se reflejará naturalmente en las incertidumbres del mercado. Pero el hecho es que el tren mundial ha salido de la estación. Las economías del mundo se incrementarán como consecuencia de ello. Sabiendo esto, como profesionales de los bienes raíces, pueden ustedes posicionarse adecuadamente para aprovechar al máximo las nuevas oportunidades emergentes.
Lawrence Yun
Es el Director General de Economía y Vicepresidente de la NAR al frente de las Direcciones de Estadísticas y de Grupos de Previsión de la División de Investigación. Escribe regularmente columnas sobre la evolución del Mercado Inmobiliario, crea las previsiones de NAR y participa en numerosos grupos de previsión económica incluidas las de Blue Chip y las del Consejo de Economistas Industriales de la Universidad de Harvard.
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