Por Lic. Adolfo Kunz Bolaños
Introducción
Durante muchos años, los contratos de arrendamiento en la Ciudad de México se hacían llenando unos preimpresos elaborados por la papelería “El Portal de Santo Domingo”, que además de tener una mala presentación, contenían una serie de cláusulas llamadas “leoninas”, mismas que obligaban a los inquilinos a todo tipo de obligaciones y que muchas veces eran declaradas ilegales por los tribunales o eran la causa de reformas legales en contra de los arrendadores.
En 1975 el autor de este ensayo, buscando un formato mejor presentado y clasificado por temas, que permitiera llenar con mayor facilidad el contrato, y un clausulado más acorde con la realidad, le propuso al Lic. Marcelo Salles Berges el diseño de un nuevo machote. Después de varios meses de trabajo en común, se llegó a un formato con la información concentrada al principio del mismo y un clausulado dividido por temas, mismo que, con algunas modificaciones y adecuaciones, se utiliza actualmente por la mayoría de los profesionales inmobiliarios.
En los últimos años se ha generalizado la promoción de productos o servicios por medio de empresas o franquicias que rentan una gran cantidad de locales comerciales, principalmente, y que por lo mismo no sólo ponen especial cuidado en los contratos que firman, sino que han elaborado sus propios formatos que, como veremos a continuación, muchas veces resultan mucho más “leoninos” que los antiguos machotes, nada más que ahora en beneficio de los arrendatarios.
El presente trabajo pretende hacer notar a los arrendadores y administradores de inmuebles el alcance de algunas cláusulas u omisiones de dichos formatos, lo que sí dicen y lo que no mencionan, ya que se pueden adquirir compromisos no previstos o deseados, muchas veces totalmente desproporcionados.
El análisis se realiza dividiéndolo por temas homogéneos para lograr una mayor claridad y se utiliza el término “contrato” para referirse a los elaborados por los inquilinos.
Renta
Por lo general el importe de la renta se fija de común acuerdo entre las partes, pero cuando el término es mayor a un año, en muchas ocasiones los contratos no contienen un procedimiento para la actualización periódica de su importe, siendo que normalmente se utiliza un mecanismo de ajuste basado en el índice nacional de precios al consumidor.
En algunos casos sí se contempla un procedimiento de ajuste, como sería la inflación, que deforma el monto con el tiempo; el dólar, que puede resultar contraproducente cuando el inquilino puede rescindir unilateralmente, o la elaboración de un avalúo, que necesariamente tendría que ser imparcial, lo que obligaría a algún tipo de arbitraje, que puede llevar a negociaciones interminables. Bastaría que alguna de las partes no estuviese de acuerdo con el avalúo para que el mecanismo no cumpliera con su cometido y no se resolviera el conflicto.
El avalúo resulta peligroso en el caso del Gobierno Federal, que realiza sus propios avalúos y que la mayoría de las veces los incrementos determinados resultan menores a la inflación, cuando no sin aumento, sin tomar en cuenta la tardanza para elaborarlos.
Forma de Pago
Resulta muy importante definir las condiciones para realizar el pago de la renta, más que nada por si se da un incumplimiento del arrendatario en esta materia.
Con objeto de no tener la carga de la prueba, para demostrar el incumplimiento del inquilino en el pago puntual de la renta, se debe señalar el domicilio del arrendador para hacer dichos pagos, ya que en caso contrario será éste el que deba demostrar dicho incumplimiento; por eso en muchos casos los contratos no señalan el domicilio de pago, ni la obligación de pagar en el mismo.
Tampoco en esos contratos se establece que la renta debe pagarse por adelantado y dentro de un plazo determinado, diez días según criterio de la Corte, algunas veces hablan de diez días “hábiles”, lo que en la práctica es un plazo mucho mayor; igualmente resultan omisos en penas o recargos para el pago extemporáneo.
Muchas veces se establece un procedimiento para cobrar la renta que resulta gravoso para el arrendador y que también permite retrasar el pago; otras se señala el domicilio de las oficinas centrales del inquilino para realizar dicho pago y en algunos casos se exige al casero la entrega previa del recibo hasta con treinta días de anticipación.
Algunos bancos obligan al arrendador a abrir una cuenta de cheques con ellos en la cual le abonarán el importe de la renta, lo que no deja de ser un abuso.
En el caso de los administradores resulta necesario establecer, lo que normalmente no sucede en estos contratos, que el recibo lo expide el administrador en los términos de la regla 2.4. de la Resolución de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, publicada en el Diario Oficial el día 25 de abril de 2007 y que, por lo mismo, el cheque debe salir a nombre de quien emite el recibo. Cabe aclarar que ni el artículo 29, ni el 29 A del Código Fiscal de la Federación establecen como requisito para los recibos de renta, que se mencione el domicilio fiscal del arrendatario, ya que algunos contadores se niegan a pagar la renta exigiendo este requisito que carece de fundamento legal.
Término
Este es uno de los mayores riesgos al firmar un contrato de este tipo; muchas veces establecen como plazo el de “cinco años forzosos para ambas partes” y parece que ese es realmente el compromiso, pero en otra parte del contrato se menciona que “al término del mismo, el arrendatario tendrá derecho a dos prórrogas por el mismo tiempo” o sea que realmente la vigencia obligatoria será de quince años.
Lo anterior parece exagerado, pero aún hay más, en alguna otra cláusula, cuando no se señala expresamente que el plazo es voluntario para el inquilino, se establece la libertad para el mismo de dar por terminado el contrato, sin mayor penalidad o con una penalidad mínima, mediante un simple aviso con anticipación de uno o dos meses, con base en situaciones que únicamente afectan sus intereses.
Al final, el arrendador se obliga por quince años y el inquilino puede cancelar el contrato cuando le convenga, lo que resulta desproporcionado, ya que cuando mucho éste amortiza su inversión en cinco años. Resulta injusto e inequitativo rentar un inmueble a un plazo tan grande, lo cual equivale a gravarlo, para tener un inquilino, muchas veces un estanquillo realmente, que se puede ir cuando quiera, pero que puede obligar al arrendador a cumplir aún cuando las condiciones cambien y sean lesivas para el mismo, que en última instancia es el que arriesga su patrimonio, ya que en este tipo de relación el verdadero acreedor, el que invierte su capital y el que asume mayor riesgo es el casero.
Hay dos riesgos evidentes, que la inflación se mantenga estable, pero que el valor del inmueble aumente en mayor proporción; en este caso, el inquilino se beneficia con cargo al arrendador y en caso contrario, el inquilino simplemente desocupa. El segundo, sería que el arrendador tenga que vender, por cualquier razón, en cuyo caso estaría imposibilitado para hacerlo, en cambio el arrendatario prácticamente no tiene limitantes para desocupar cuando le convenga.
Algo similar ocurre con inquilinos que exigen la “cláusula diplomática” que básicamente les permite abandonar el inmueble antes de cumplir el término, sin ninguna pena o una pena menor, cuando su gobierno los cambia a otro país. Si son diplomáticos puede ser razonable, pero muchas veces empresas que saben que sus ejecutivos no van a durar el año, rentan solicitando esta cláusula que resulta muy costosa para el arrendador, porque en un plazo corto deberá reparar nuevamente el inmueble y buscarle otro inquilino.
Especial cuidado se debe tener con las cláusulas que otorgan al inquilino un plazo de gracia para instalarse, sobre todo cuando éstas están sujetas a condiciones ajenas al arrendador.
Un último punto en este tema es la omisión para establecer un procedimiento de entrega de la localidad al terminar el contrato, ya que la situación es muy diferente en los dos supuestos; si el arrendador se niega a recibir la localidad, al arrendatario le bastará con consignar las llaves en un juzgado; mientras que si el inquilino no entrega formalmente el inmueble, el arrendador se verá obligado a llevar un procedimiento judicial para lograr recuperarlo, sin arriesgarse a ser acusado por despojo. Una vez más la falta de definición resulta perjudicial para el propietario del bien.
Localidad
En cuanto al edificio muchos contratos autorizan al inquilino a instalar letreros en la fachada y a veces en la azotea; si no existen límites, se puede invadir toda la fachada o poner anuncios en bandera, lo que perjudica a los demás ocupantes o se puede utilizar la azotea para colocar rótulos, que en todo caso deben pagar una renta propia. Algunos contratos permiten que el inquilino se ahorre en rótulos lo que no paga de renta por la localidad.
Resulta muy peligroso el contrato que autoriza el acceso al inmueble las 24 horas del día de los 365 días del año y que muchas veces corresponden a rótulos de renta baja. En primer lugar quién responde de la vigilancia, si el inmueble tiene que estar abierto todo el tiempo; quién responde de los bienes de los demás ocupantes; hay que tener cuidado ya que una cláusula de este tipo puede generar responsabilidades o costos de vigilancia desproporcionados en relación con el ingreso.
Otro contrato que debemos revisar con cuidado es el que nos proponen las compañías telefónicas, quienes a cambio de rentar un pequeño espacio se autorizan a colocar antenas en las azoteas y redes de cableado que afean al inmueble, cuando no lo dañan, independientemente del acceso al mismo señalado en el párrafo anterior.
Hay que tener cuidado con la renovación de los contratos para anuncios espectaculares, ya que ahora incluyen la autorización para colocar antenas retransmisoras, lo que cambia radicalmente la relación, al establecer mayores obligaciones para el arrendador y mejores beneficios para el arrendatario. Igualmente existe el riesgo de adquirir responsabilidades administrativas con las autoridades, por falta de licencias o trámites y también con terceros, cuando la instalación, mantenimiento o desprendimiento del rótulo pueda causarles daños.
No faltan los contratos que autorizan al inquilino a reparar los daños por cuenta del arrendador y en el caso del Gobierno Federal puede llegarse a la reconstrucción total del inmueble. Resulta fácil gastar en su beneficio el dinero ajeno y el propietario puede no ser tomado en cuenta cuando se gasta su dinero en reparar su inmueble, por lo que debe interpretarse en forma rigurosa cualquier acuerdo que se pacte en la materia.
Garantías
Resulta curioso que por un lado los inquilinos de estos contratos exijan casi la propiedad del inmueble y por otro traten de evitar garantizar sus obligaciones, excepto claro está en el caso de bancos o del gobierno, que deben ser solventes por definición.
Lo normal es que traten de contratar sin fiador, cuando esto no se acepta ofrecen como fiador a otra empresa de su grupo, que normalmente no tiene el otorgamiento de fianzas como parte de su objeto social, ni tampoco sus representantes legales están expresamente autorizados para firmarlas. En muchas ocasiones esas empresas no cuentan con inmuebles, su capital es bajo o han otorgado tantas fianzas que resultan insolventes desde un punto de vista práctico. No es raro que algunas empresas tengan un pequeño inmueble a nombre de un tercero para otorgar decenas o cientos de fianzas, que realmente no garantizan.
En otras ocasiones el inquilino pretende evadir las garantías diciendo ser una empresa importante e incluso el gobierno de alguna parte, resultando finalmente que se trata de un distribuidor o concesionario independiente de la empresa o un gestor, no apoderado, de un gobierno.
Normalmente este tipo de inquilinos, empresas o franquicias, no recurren a los fiadores pagados (personas que venden su firma y que defraudan a los arrendadores al quedar insolventes), pero algunos de sus concesionarios sí tratan de hacerlo. En estos casos es recomendable, si se detecta al fiador pagado, no rentar ni continuar en tratos con este tipo de personas que pretenden sorprender la buena fe del arrendador.
Muchas veces ofrecen fianzas, pero toda vez que ya no se emiten las fianzas especiales de arrendamiento, con inconvenientes a pesar de todo, resulta muy peligroso aceptar una fianza convencional por la serie de limitaciones que tienen en materia de arrendamiento; por ejemplo, no son renovables a su vencimiento, no incluyen servicios como agua, luz, teléfono, etc. e incluso, no contemplan el IVA, los plazos de reclamación son confusos o muy cortos y su respuesta puede tardar varios meses.
Por último, también tratan de evitar dar un depósito que garantice el pago de los servicios, lo que puede implicar problemas al vencimiento del contrato, sobre todo cuando abandonan el local sin mayor trámite y dejan adeudos por concepto de luz, que seguramente causarán problemas al nuevo ocupante para contratar su servicio. Cabe señalar que existe un acuerdo de la Secretaría de Energía, publicado en el Diario Oficial del 20 de agosto de 2003, mediante el cual los nuevos contratantes del servicio de energía eléctrica no tienen porqué pagar los adeudos anteriores; sin embargo, no falta el empleado de Luz y Fuerza del Centro que pretenda cobrar adeudos reales o supuestos, que desde luego pueden “cancelar”.
Requerimientos
Normalmente son los bancos los que solicitan al arrendador toda clase de documentos; desde los relativos a la propiedad y construcción del inmueble, hasta los comprobantes personales de su propietario, poderes, pasando por toda clase de papeles fiscales, contables, etc., aquí se les olvida a los bancos que los arrendadores son los que están poniendo el capital y ellos son los verdaderos deudores. Este exceso de documentación que piden algunos bancos, inspirado por el celo de los abogados de su corporativo y sus minuciosos contadores, resultan complicados de obtener y dificultan innecesariamente los trámites. Si el arrendador se compromete en el contrato a entregar varios kilos de documentos y después no los consigue, puede ser responsable de la rescisión del contrato.
Nos hemos encontrado con una cláusula que obliga al arrendador a firmar, incondicionalmente, todos los documentos y poderes necesarios para que el inquilino tramite sus licencias. Algunos arrendatarios pretenden pasarle la responsabilidad de las licencias de uso de suelo y de funcionamiento a los arrendadores; independientemente de que la ley las establece para cada giro en particular y no para cualquier inmueble en general; resulta muy peligroso aceptar este tipo de obligaciones, ya que el inquilino no sólo puede rescindir el contrato, sino también reclamarle daños y perjuicios al casero en caso de no obtener las licencias. Cabe recordar lo complicado y tardado de estos trámites, que en muchos casos parecen diseñados para favorecer la corrupción.
Los requerimientos llegan incluso a áreas de responsabilidad del arrendador, como cuando el inquilino pretende intervenir en la manifestación del contrato de arrendamiento.
Restricciones
Algunos contratos autorizan al arrendatario a traspasar o subarrendar el inmueble, matizándolo, a veces, con el requisito de que sean empresas de su grupo. En cualquier caso resulta un abuso este tipo de autorizaciones, ya que en su momento impiden al arrendador escoger a sus inquilinos o el giro de los mismos.
En otras ocasiones se establece una exclusividad de giro, por lo que sólo el inquilino puede poner un negocio de ese tipo en el inmueble. Es verdad que algunos giros son excluyentes y la competencia acaba con todos, pero hay otros que mejoran sus ventas en la medida que se agrupan con la competencia, un buen ejemplo son las zapaterías; pero en cualquier caso resulta un abuso pretender que al rentar un parte del inmueble se le pueden imponer restricciones al propietario para disponer del resto del mismo.
Conclusiones
Puede parecer exagerado el contenido del presente artículo, pero todos los puntos mencionados aparecen en contratos preimpresos elaborados por arrendatarios y en el caso del Gobierno Federal en el “Acuerdo por el que se establecen los lineamientos para el arrendamiento de inmuebles por parte de las dependencias de la Administración Pública Federal, en su carácter de arrendatarios” publicado en el Diario Oficial del 3 de febrero de 1997.
Es un cuento que el Gobierno pueda actuar como particular en algunos casos, el Gobierno siempre será el Gobierno.
Se debe tener especial cuidado en no aceptar condiciones exageradas, ya que en cualquier caso el arrendador deberá cumplirlas y el arrendatario por su parte puede actuar en forma discrecional y sin mayores riesgos. Solamente negándose a firmar contratos leoninos, los arrendadores obligarán a este tipo de inquilinos a actuar en forma menos abusiva.
Por último no debemos olvidar que es muy importante lo que dice un contrato de arrendamiento elaborado por el inquilino, pero resulta más importante y a veces peligroso lo que no dice.
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